간주임대료 과세대상

 

간주임대료 과세 제도: 개념부터 계산 실무까지

대한민국 세법에서 간주임대료란, 임대인이 부동산을 임대하고 받은 보증금이나 전세금을 은행에 예치했을 때 발생할 수 있는 '이자 수익'을 임대료 수입으로 간주하여 세금을 부과하는 제도입니다. 월세를 받는 임대인과의 조세 형평성을 맞추기 위해 도입되었습니다.

1. 간주임대료의 법적 성격과 도입 배경

현행 세법은 임대 소득을 두 가지 형태로 구분합니다. 직접 수취하는 월세(임대료)와 보증금에 대한 수익인 간주임대료입니다. 전세 위주의 임대차 시장에서 보증금에 대해 과세하지 않는다면, 월세 소득자만 세금을 내는 불공평한 상황이 발생합니다. 따라서 국가는 정기예금 이자율을 기준으로 보증금을 수익으로 환산하여 과세 대상에 포함합니다.

 

2. 주택 임대소득에 대한 간주임대료 (소득세)

주택의 경우 서민 주거 안정을 위해 상가보다 훨씬 완화된 기준을 적용합니다.

(1) 과세 대상 요건

모든 주택 임대인이 간주임대료를 내는 것은 아닙니다. 다음 두 가지 요건을 동시에 충족해야 합니다.

• 3주택 이상 보유: 부부 합산하여 소유한 주택 수가 3채 이상이고, 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우
• 2주택 이상 보유: 부부 합산하여 소유한 주택 수가 2채 이상이고, 해당 주택의 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우

[참고] 주택 수 산정 제외(소형주택 특례)

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 말까지 주택 수 산정 및 간주임대료 과세 대상에서 제외됩니다.

(2) 주택 간주임대료 계산 공식

주택은 보증금 전체가 아닌, 3억 원을 공제한 금액의 60%에 대해서만 이자율을 곱합니다.

간주임대료 = [(보증금 등 합계액 - 3억 원) x 60% x(임대일수/365) x 정기예금 이자율] - 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액을 차감

• 금융수익 차감: 해당 보증금을 운용하여 실제로 발생한 이자나 배당금을 빼주어 이중과세를 방지합니다.
• 이자율 변동: 정기예금 이자율은 시중 금리를 반영하여 매년 고시됩니다. (2025년 귀속분은 3.1%로 인하될 예정입니다.)

3. 상가 및 업무용 부동산의 간주임대료

상가, 사무실, 공장 등 주택 이외의 부동산은 주택보다 과세 기준이 엄격합니다.

(1) 부가가치세법상 간주임대료

상가 임대업자는 월세뿐만 아니라 보증금에 대한 간주임대료에 대해서도 10%의 부가가치세를 내야 합니다.

• 특징: 주택과 달리 3억 원 공제가 없으며, 60% 설정 없이 보증금 전액에 대해 이자율을 곱합니다.
• 납부 의무자: 원칙적으로 임대인이 부담하지만, 임대차 계약 시 약정에 따라 임차인이 부담할 수도 있습니다.

(2) 소득세 및 법인세법상 간주임대료

• 개인사업자: 상가 보증금에 대해 전액 산식(금융수익 차감 전)을 적용하여 사업소득에 합산합니다.
• 법인사업자: 부동산 임대가 주업이고 차입금이 과다한 법인에 한해 간주익금으로 산입하여 법인세를 부과합니다.

4. 주요 변수: 정기예금 이자율 추이

간주임대료 계산의 핵심 변수는 기획재정부령으로 정하는 정기예금 이자율입니다. 최근 금리 변동에 따른 이자율 변화는 다음과 같습니다.

귀속 연도	적용 이자율	비고
2023년	2.9%	시중 금리 상승 반영
2024년	3.5%	고금리 기조 유지
2025년 (예정)	3.1%	금리 인하 추세 반영 개정안

5. 절세 전략 및 주의사항

1. 주택 수 관리: 소형주택 특례를 활용하거나 명의 분산을 통해 부부 합산 3주택 미만을 유지하면 간주임대료를 피할 수 있습니다.
2. 금융수익 증빙: 주택 임대인의 경우 보증금으로 얻은 이자 소득 등을 장부에 정확히 기재하여 간주임대료에서 차감받아야 합니다.
3. 임대차 계약서 작성: 상가 임대의 경우 부가가치세 부담 주체를 계약서에 명시하여 분쟁을 예방해야 합니다.

6. 결론 및 향후 전망

간주임대료 제도는 부동산 시장의 투명성을 높이고 과세 형평을 실현하는 도구입니다. 최근 정부는 시중 금리 하락을 반영하여 2025년부터 이자율을 3.1%로 낮추는 등 임대인의 세 부담을 완화하려는 움직임을 보이고 있습니다. 다주택자나 상가 임대인은 매년 고시되는 이자율을 확인하여 정확한 세액을 추산하는 것이 중요합니다.

 

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